Immobilien im Ausland: Zwischen Freiheit und Eigentumsillusion 

Ein Klient kauft eine Villa in Bali. Er zahlt, bekommt die Schlüssel und nennt das Haus „sein Eigentum“.

Im Grundbuch (Landzertifikat) steht allerdings ein indonesischer Name. Der Makler sagt:
„Das ist hier normal.“

Er hat recht. Und genau das ist das Problem.

Denn viele Deutsche gehen beim Immobilienkauf im Ausland automatisch von deutschen Standards aus:
Grundbuch = Eigentum.
Kaufvertrag = Sicherheit.
Makler = Verantwortung.

Nur sind die Spielregeln nicht  dieselben wie zuhause. Kaufvertrag unterschreiben, Notar bezahlen, im Grundbuch stehen — fertig. So einfach funktioniert es in Deutschland.  Im Ausland funktioniert Eigentum allerdings oft völlig anders. Teilweise existieren andere Eigentumsformen, teilweise dürfen Ausländer überhaupt kein Land besitzen und teilweise basiert das gesamte Konstrukt mehr auf Vertrauen als auf Rechtssicherheit.

Das bedeutet nicht automatisch, dass Immobilienkäufe im Ausland schlecht sind. Viele Menschen besitzen erfolgreich Immobilien außerhalb Deutschlands und leben hervorragend damit. Das Problem entsteht meistens dort, wo Emotionen schneller sind als Struktur. Meerblick ersetzt keine Rechtsprüfung. Und ein sympathischer Makler ersetzt keinen Anwalt.

Gerade im Ausland gilt deshalb ein einfacher Grundsatz:
Je schöner die Immobilie wirkt, desto nüchterner sollte die Entscheidung sein.

Immobilienkauf im Ausland klingt nach Freiheit. Oft ist es das auch – aber nur wenn man die Spielregeln kennt. Wer deutsche Maßstäbe anlegt, wird enttäuscht. Wer zu naiv ist, wird betrogen. Dieser Artikel erklärt, was tatsächlich gilt: welche Eigentumsformen es gibt, wo man als Ausländer wirklich kaufen kann, welche Risiken fast immer unterschätzt werden – und was steuerlich zu beachten ist.

Kaufen oder mieten? Die wichtigste Frage zuerst 

Viele Expats beschäftigen sich erstaunlich früh mit Immobilienkauf. Oft noch bevor überhaupt klar ist, wie das langfristige Leben im Zielland aussehen soll.

Das ist nachvollziehbar. Immobilien vermitteln Sicherheit. Sie geben das Gefühl angekommen zu sein. Außerdem trägt fast jeder Deutsche kulturell den Gedanken mit sich herum, dass Eigentum automatisch etwas Positives sei.

Im Ausland funktioniert diese Denkweise allerdings nicht immer.

Gerade für digitale Nomaden, Selbstständige und Unternehmer ist Mieten häufig die strategisch deutlich sinnvollere Lösung. Nicht romantisch, aber rational.

Denn die ersten Jahre im Ausland sind oft eine Testphase. Man merkt plötzlich:

dass die Region doch nicht passt,

die Infrastruktur schlechter ist als gedacht,

die steuerliche Situation komplizierter wird,

Schulen fehlen,

das Klima belastet,

oder sich die Lebensplanung verändert.

Wer in dieser Phase bereits eine Immobilie gekauft hat, verliert Flexibilität. Genau die Freiheit, wegen der viele ursprünglich ausgewandert sind.

Besonders in Märkten wie Bali, Phuket oder touristischen Regionen Portugals sieht man regelmäßig Menschen, die emotional gekauft haben und später feststellen, dass sie eigentlich lieber flexibel geblieben wären. Hinzu kommt, dass viele Immobilienmärkte im Ausland deutlich illiquider sind als in Deutschland. Verkaufen funktioniert oft nicht schnell und schon gar nicht garantiert zum Wunschpreis.

Kaufen ergibt vor allem dann Sinn, wenn:

eine langfristige Residency geplant ist,

echte Marktkenntnis vorhanden ist,

die Immobilie nicht den Großteil des Vermögens bindet,

und das Land rechtlich stabil genug ist.

Globalminds betrachtet Immobilien deshalb nicht als Lifestyle-Accessoire, sondern als strategische Entscheidung innerhalb eines gesamten internationalen Setups.

Denn:
Eine schlechte Struktur wird durch eine schöne Immobilie nicht besser.

Was „kaufen“ im Ausland wirklich bedeutet

Bevor man über Länder spricht, muss zuerst geklärt werden, was Eigentum im jeweiligen Land überhaupt bedeutet.

In Deutschland ist das relativ eindeutig. Wer eine Immobilie kauft, steht im Grundbuch und besitzt dauerhaft Grundstück und Gebäude. Dieses Verständnis nehmen viele automatisch mit ins Ausland. Genau dort entstehen allerdings die größten Missverständnisse.

Denn international existieren sehr unterschiedliche Eigentumsmodelle.

Freehold – das klassische Eigentum

Freehold entspricht am ehesten dem Eigentumsverständnis, das Deutsche kennen. Man erwirbt dauerhaftes Eigentum an Grundstück und Immobilie und kann frei darüber verfügen. Verkaufen, vermieten, vererben oder beleihen — all das ist grundsätzlich möglich.

Dieses Modell findet man typischerweise:

• in weiten Teilen Europas,
• in den USA,
• in Georgien,
• Paraguay,
• sowie in bestimmten Freehold-Zonen der Vereinigten Arabischen Emirate.

Trotzdem sollte man nicht automatisch davon ausgehen, dass „Freehold“ überall dieselbe Sicherheit bedeutet wie in Deutschland. Grundbuchsysteme, Gläubigerschutz, Gerichtsverfahren und Bauvorschriften unterscheiden sich teilweise massiv. In manchen Ländern ist das Eigentumsrecht hervorragend geschützt, in anderen existiert das Grundbuch eher als grobe Orientierung.

Freehold bedeutet also echtes Eigentum — aber nicht automatisch deutsche Rechtssicherheit.

Leasehold – kaufen auf Zeit

Eine der häufigsten Eigentumsformen im Ausland ist Leasehold. Gerade in Bali oder Thailand wird dieses Modell oft sehr offensiv vermarktet.

Juristisch handelt es sich dabei allerdings nicht um klassisches Eigentum. Der Käufer erwirbt vielmehr ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück.

Typische Laufzeiten liegen bei:

• 25 Jahren,
• 30 Jahren,
• 60 Jahren,
• teilweise 99 Jahren.

Viele Deutsche tun sich zunächst schwer damit, dieses Modell einzuordnen. Deshalb hilft der Vergleich mit der deutschen Erbpacht.

Auch dort gehört der Boden einer anderen Partei, während man lediglich ein langfristiges Nutzungsrecht erhält. Der Unterschied liegt allerdings in der Stabilität und den Laufzeiten. In Deutschland bewegen sich Erbpachtverträge häufig im Bereich von 60 bis 99 Jahren und existieren innerhalb eines vergleichsweise stabilen Rechtssystems.

Im Ausland sieht das teilweise deutlich anders aus. Gerade in Südostasien laufen Leaseholds oft wesentlich kürzer. Gleichzeitig hängt vieles davon ab, wie belastbar Verträge tatsächlich sind und wie lokale Gerichte im Streitfall entscheiden.

Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang der sogenannte Heimfall.

Das bedeutet vereinfacht:
Nach Ablauf des Nutzungsrechts kann die Immobilie an den Grundstückseigentümer zurückfallen.

Viele Käufer gehen automatisch davon aus, dass Verträge „natürlich verlängert werden“. Genau diese Annahme ist gefährlich. Vielleicht klappt die Verlängerung problemlos. Vielleicht aber auch nicht. Entscheidend ist nicht, was der Makler verspricht, sondern was rechtlich tatsächlich durchsetzbar ist.

Und genau deshalb sollte Leasehold nie emotional verstanden werden. Es ist kein Eigentum wie in Deutschland, sondern ein langfristiges Nutzungsmodell mit klar definiertem Ablaufdatum.

Nominee-Strukturen: Das größte Risiko im Auslandsgeschäft

Besonders kritisch sind sogenannte Nominee-Strukturen. Dabei bezahlt der Ausländer die Immobilie, während ein Einheimischer offiziell im Grundbuch steht.

Dieses Modell ist in Ländern wie Indonesien oder Thailand weit verbreitet. Gleichzeitig bewegen sich viele dieser Konstruktionen entweder in einer rechtlichen Grauzone oder sind praktisch kaum belastbar.

Das zentrale Problem ist einfach:
Juristisch gehört die Immobilie der Person im Grundbuch.

Nicht demjenigen, der bezahlt hat.

Solange alle Beteiligten sich verstehen, funktioniert das oft problemlos. Konflikte entstehen allerdings genau dann, wenn:

• Beziehungen scheitern,
• der Nominee stirbt,
• Schulden hat,
• die Immobilie verkauft,
• oder plötzlich andere Interessen entwickelt.

Dann zeigt sich häufig, dass viele vermeintliche „Absicherungen“ kaum belastbar sind.

Natürlich funktionieren manche dieser Konstruktionen jahrelang ohne Probleme. Das Risiko liegt aber nicht im Alltag, sondern im Ausnahmefall. Und genau dort entscheidet sich, ob ein Setup wirklich sauber war.

Firmenkonstruktionen: Möglich, aber komplex

In einigen Ländern existieren legale Wege über Gesellschaftsstrukturen. Beispiele dafür sind:

• PT PMA in Indonesien,
• lokale Firmenstrukturen in Thailand,
• LLC-Modelle,
• oder Holdingkonstruktionen.

Das kann funktionieren. Allerdings sollte man solche Konstruktionen nicht als „Trick“ verstehen, sondern als echte Unternehmensstruktur.

Denn damit entstehen:

• laufende Kosten,
• Buchhaltungspflichten,
• steuerliche Themen,
• Compliance-Risiken,
• und teilweise Substanzanforderungen.

Wer diesen Weg geht, braucht deshalb:

• einen guten lokalen Anwalt,
• einen Steuerberater,
• und ein echtes Verständnis dafür, wie die Struktur langfristig funktioniert.

Denn internationale Konstruktionen scheitern selten an der Theorie. Sie scheitern meistens daran, dass Menschen die operative Realität unterschätzen.

Wo Ausländer faktisch nicht kaufen können

Viele der beliebtesten Expat-Länder erlauben Ausländern keinen klassischen Grundstückserwerb. Das überrascht viele Menschen, weil genau diese Länder online häufig aggressiv als „Investment-Paradiese“ vermarktet werden.

In Indonesien dürfen Ausländer beispielsweise kein Freehold-Land besitzen. Deshalb dominieren dort Leasehold-Modelle, PT-PMA-Strukturen und teilweise riskante Nominee-Konstruktionen. Bali funktioniert für viele Menschen hervorragend als Lebensmittelpunkt, ist aber gleichzeitig einer der am meisten missverstandenen Immobilienmärkte überhaupt.

Thailand erlaubt Ausländern ebenfalls keinen klassischen Landbesitz. Eigentumswohnungen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich, Grundstücke dagegen grundsätzlich nicht. Auch dort arbeiten viele mit Konstruktionen, die zwar verbreitet, aber nicht automatisch sicher sind.

Mexiko wiederum arbeitet in bestimmten Regionen mit Treuhandlösungen über Banken, sogenannten Fideicomisos. Das kann funktionieren, erhöht aber Komplexität und laufende Kosten.

Vietnam und Kambodscha besitzen zusätzlich teilweise schwache Grundbuchsysteme und geringe Markttransparenz. Das bedeutet nicht automatisch Betrug — aber deutlich höhere Risiken, als viele Käufer erwarten.

Wo der Immobilienkauf für Expats tatsächlich funktioniert

Natürlich gibt es auch Länder, in denen Immobilienkäufe für Ausländer vergleichsweise unkompliziert funktionieren.

Zypern gehört dazu. Das Land besitzt ein relativ verlässliches Grundbuchsystem, englisch geprägte Rechtsstrukturen und eine attraktive Kombination aus Residency, steuerlicher Planbarkeit und Lebensqualität.

Portugal bleibt trotz gestiegener Preise ebenfalls interessant. Das Rechtssystem ist stabil, die Eigentumsrechte klar und die Infrastruktur hervorragend. Gleichzeitig sollte man beachten, dass viele alte Inhalte zum portugiesischen Golden Visa inzwischen veraltet sind. Der klassische Immobilienweg funktioniert dort praktisch nicht mehr.

Griechenland bietet weiterhin ein aktives Golden Visa und vergleichsweise moderate Preise außerhalb der Premiumregionen. Allerdings sollte man die lokale Bürokratie nicht unterschätzen.

Dubai wiederum besitzt wahrscheinlich den professionellsten Immobilienmarkt außerhalb Europas. Klare Prozesse, staatlich überwachte Escrow-Systeme und digitale Abläufe schaffen vergleichsweise hohe Rechtssicherheit. Trotzdem bleibt auch Dubai ein zyklischer Markt mit teils aggressivem Vertrieb und hohen Servicekosten.

Georgien bleibt wegen territorialer Besteuerung, einfacher Kaufprozesse und liberaler Eigentumsrechte interessant. Gleichzeitig sollte man die geopolitischen Risiken nüchtern betrachten.

Golden Visa – Residenz durch Immobilienkauf

Das Konzept klingt verlockend: Immobilie kaufen, Aufenthaltsrecht sichern, Steuerresidenz aufbauen. In der Praxis ist es differenzierter als es klingt.

Portugal hat die Immobilien-Route für das Golden Visa im Oktober 2023 geschlossen. Direkter Immobilienkauf qualifiziert seither nicht mehr.

Griechenland hält das Programm aufrecht – mit gestaffelten Schwellen je nach Region (Stand Mai 2026). In den Hochpreisregionen Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Kreta sind mindestens 800.000 Euro erforderlich. In anderen Regionen gilt 400.000 Euro als Mindestinvestition. Für Renovierungsprojekte historischer Gebäude bleibt eine Schwelle von 250.000 Euro.

Dubai bietet ein Investor-Visum ab einem Immobilienwert von 2 Millionen AED, was aktuell rund 500.000 Euro entspricht.

In Malaysien können im Rahmen des My2nd Home Visums Immobilien erworben werden. 

Der wichtigste Satz zu diesem Thema: Ein Aufenthaltsrecht ist noch keine Steuerresidenz. Wer über ein Golden Visa eine steuerlich anerkannte Residenz aufbauen will, braucht zusätzliche Schritte – nachweisbaren Lebensmittelpunkt, Substanz, in manchen Ländern einen Mindestaufenthalt. Das Haus allein reicht nicht.

Die Risiken, die im Verkaufsgespräch fehlen

Es gibt vier Risiken, die konsequent unterschätzt werden – von fast allen, die zum ersten Mal im Ausland kaufen wollen.

Viele Auslandsmärkte besitzen kaum Preistransparenz. Während es in Deutschland Gutachterausschüsse und Vergleichswerte gibt, basiert Preisbildung im Ausland oft deutlich stärker auf Verhandlung und Emotion. Überzahlungen von 20 bis 40 Prozent sind in touristischen Märkten keine Seltenheit.

Hinzu kommt, dass Finanzierungsmöglichkeiten außerhalb Europas oft begrenzt sind. Viele Käufe werden faktisch als Cash-Deal abgewickelt. Dadurch steigt die Kapitalbindung massiv.

Ein weiterer Punkt ist die Rechtsunsicherheit. Fehlende Genehmigungen, unklare Eigentumsverhältnisse oder nicht registrierte Gebäude sind in vielen Ländern deutlich häufiger als deutsche Käufer erwarten.

Und natürlich existiert auch Betrug:

• Doppelverkäufe,
• nie fertiggestellte Projekte,
• gefälschte Dokumente,
• oder problematische Off-Plan-Konstruktionen.

Deshalb gilt:
Ein lokaler Anwalt ist beim Immobilienkauf im Ausland kein Luxus. Sondern Pflicht.
Und am Ende gilt: Der Käufer ist in der Verantwortung. 

Was steuerlich oft unterschätzt wird 

Viele Menschen beschäftigen sich intensiv mit Kaufpreis und Rendite — aber kaum mit der steuerlichen Realität. Die Grundregel gilt überall: Mieteinnahmen und Gewinne aus Immobilienverkäufen werden fast immer im Land der Immobilie besteuert – unabhängig davon, wo der Eigentümer seinen Wohnsitz hat. Das ist OECD-Standard und in nahezu jedem Doppelbesteuerungsabkommen verankert. 

Dabei entstehen rund um Immobilien häufig zahlreiche Themen:

• Besteuerung von Mieteinnahmen,
• lokale Grundsteuern,
• Kapitalertragsteuer beim Verkauf,
• Erbschaft- und Schenkungssteuer,
• Quellensteuern,
• Registrierungspflichten,
• Airbnb-Regulierungen,
• und Doppelbesteuerungsabkommen.

Besonders wichtig:
Der Besitz einer Immobilie im Ausland beendet keine Steuerpflicht in Deutschland.

Auch das wird regelmäßig verwechselt.

Dazu kommen Grunderwerbsteuern beim Kauf – in der Regel 3 bis 10 Prozent je nach Land –, laufende Grundsteuern wo sie anfallen, Notarkosten und Maklergebühren. Ob eine Immobilie besser privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, hängt von der eigenen Gesamtstruktur ab und gehört in eine persönliche Beratung.

Fazit: Immobilien sind kein Ersatz für Struktur 

Eine Immobilie kann ein hervorragender Teil eines internationalen Lebensmodells sein. Sie kann Stabilität schaffen, Vermögen speichern und langfristig sinnvoll sein. 

Aber sie ersetzt keine:

• steuerliche Planung,
• Residency,
• Business-Struktur,
• oder rechtliche Strategie.

Die sinnvollste Reihenfolge lautet meistens:
Zuerst Struktur. Dann Immobilie.

Dazu gibt es 5 Grundregeln für das Verständnis der Immobilie im Ausland:

Erstens: Ist in diesem Land echtes Freehold-Eigentum für Ausländer möglich? 

Zweitens: Gibt es ein funktionierendes Grundbuchsystem und einen lokalen Anwalt, dem man vertrauen kann? 

Drittens: Kann der Kauf vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, und ist das Klumpenrisiko tragbar? 

Viertens: Was passiert steuerlich beim Kauf, bei Mieteinnahmen und beim Verkauf? 

Fünftens: Passt die Immobilie in die Gesamtstruktur aus Wohnsitz, Unternehmensform und Steuerresidenz?

Wer diese Fragen nicht sauber beantworten kann, sollte den Kauf verschieben. Wer sie beantwortet, hat gute Chancen, mit einer Auslandsimmobilie tatsächlich etwas aufzubauen.

Bevor du kaufst, lass uns reden. In einer persönlichen Beratung klären wir, ob und wie ein Immobilienkauf in deine Situation passt – inklusive Steuerstruktur, Wohnsitz und Finanzierungslogik. Buche dein Gespräch unter globalminds.life/beratung

Disclaimer:

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Internationale Immobilien-, Steuer- und Aufenthaltsregelungen ändern sich regelmäßig und müssen im Einzelfall geprüft werden. 

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher überall im Ausland Immobilien kaufen?

Nein. In Ländern wie Indonesien, Thailand oder Vietnam können Ausländer kein Freehold-Eigentum erwerben. In der EU, in den UAE und einigen anderen Ländern ist der Kauf problemlos möglich. Die Rechtslage unterscheidet sich von Land zu Land erheblich – lokaler Rechtsbeistand gehört vor jedem Kauf dazu.

Was ist der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold?

Freehold ist dauerhaftes, übertragbares Volleigentum. Leasehold ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht – typisch 25 bis 99 Jahre. In Bali sind die meisten Angebote für Ausländer Leasehold, nicht Freehold.

Macht ein Immobilienkauf im Ausland mich dort steuerlich ansässig?

Nicht automatisch. Steuerresidenz hängt von Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und je nach Land von weiteren Faktoren ab. Ein Haus in Portugal macht nicht automatisch zum portugiesischen Steuerresident. Es gibt aber Grenzfälle – die Gesamtstruktur muss stimmig sein.

Was ist ein Golden Visa und welche Länder bieten es noch über Immobilienkauf an?

Ein Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel durch Investition. In Griechenland ist der Immobilienkauf noch qualifizierend – ab 250.000 bis 800.000 Euro je Region (Stand Mai 2026). In Portugal ist diese Route seit Oktober 2023 geschlossen. In Dubai ist ein Investor-Visum ab rund 500.000 Euro möglich.

Wo werden Mieteinnahmen aus einer Auslandsimmobilie besteuert?

Immer im Land, in dem die Immobilie steht – unabhängig vom eigenen Wohnsitz. Das ist OECD-Standard und in fast allen Doppelbesteuerungsabkommen verankert.

Ist Nominalbesitz eine sichere Lösung in Ländern mit Kaufverboten?

Nein. In den meisten Fällen ist Nominalbesitz entweder illegal oder bietet keinen zivilrechtlichen Schutz. Wenn der Nominalhaber die Immobilie verkauft, ist das Geld weg. Firmenkonstrukte können eine legale Alternative sein – aber nur mit versierten lokalen Anwälten und vollem Verständnis der Konsequenzen.